Dlaczego parki handlowe w małych miastach cieszą się coraz większym zainteresowaniem inwestorów i klientów? Sprawdź, co napędza format convenience.

Czym jest format convenience i dlaczego zyskuje na popularności?

Format convenience to model obiektów handlowych nastawionych na szybkie i codzienne zakupy w pobliżu miejsca zamieszkania. Obejmuje on mniejsze parki handlowe i centra zakupowe (zwykle poniżej 5 000 m² GLA), często parterowe, z własnymi wejściami do każdego sklepu i parkingiem przed budynkiem. Trzon oferty takich centrów stanowi operator spożywczy (np. dyskont lub supermarket) uzupełniony sklepami z kategorii pierwszej potrzeby: drogerią, apteką, sklepem RTV/AGD, odzieżą typu value (np. marki dyskontowe) czy punktem usługowym. Dzięki temu klienci mogą załatwić większość codziennych sprawunków w jednym miejscu, oszczędzając czas i unikając dalekich dojazdów do dużych galerii.

Popularność formatu convenience wynika z kilku czynników: wygody i bliskości dla konsumentów, niższych kosztów dla najemców oraz odporności na zmiany rynkowe. Lokalne parki handlowe są zazwyczaj położone bliżej osiedli mieszkaniowych, co przyciąga mieszkańców ceniących szybkie zakupy bez potrzeby pokonywania dużych odległości. Dodatkowo, czas wizyty jest krótszy – klient może zaparkować tuż przed sklepem i od razu zrobić zakupy, zamiast przechodzić długie pasaże galerii. W przeciwieństwie do e-commerce, zakupy w parkach convenience dają natychmiastowy dostęp do towaru, bez czekania na dostawę.

Format ten okazał się także odporny na pandemiczne restrykcje – większość parków handlowych to obiekty wolnostojące z niezależnymi wejściami, o stosunkowo niewielkiej powierzchni, dzięki czemu w dużej mierze nie podlegały one lockdownom w okresie COVID-19. To właśnie ta „odporność” na obostrzenia sprawiła, że inwestorzy w 2021 roku zwiększyli zainteresowanie parkami handlowymi i centrami convenience. W czasie pandemii obiekty te zapewniały stabilne przychody – kluczowi najemcy (np. sklepy spożywcze czy drogerie) pozostawali otwarci, zaspokajając podstawowe potrzeby mieszkańców. Sieci handlowe dostrzegły, że koszty najmu i opłat eksploatacyjnych w takich parkach są znacznie niższe niż w dużych centrach handlowych, co dodatkowo zwiększa ich atrakcyjność.W efekcie format convenience stał się ulubieńcem zarówno konsumentów, jak i deweloperów. Klienci cenią jego sąsiedzki charakter i przekrojową ofertę najpotrzebniejszych sklepów, a inwestorzy – bezpieczeństwo i stabilność tego segmentu. Transakcje zakupu małych parków handlowych stały się bardzo częste, ponieważ obiekty te postrzegane są jako stosunkowo bezpieczne aktywa o przewidywalnych dochodach, a przy tym osiągalne cenowo (typowe wartości transakcji to rzędu 5–15 mln euro). Nie dziwi więc, że parki handlowe w małych miastach wyrastają jak grzyby po deszczu – zaspokajając lokalny popyt, jednocześnie przyciągając kapitał inwestycyjny szukający stabilnych przedsięwzięć.

Rozwój parków handlowych w Polsce – dane i statystyki

Polski rynek handlowy od kilku lat obserwuje prawdziwy boom parków handlowych, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Według danych Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH), w samym 2023 roku oddano do użytku 35 nowych obiektów handlowych, z czego aż 83% stanowiły parki handlowe (reszta to tradycyjne galerie lub inne formaty). Nowa podaż w 2023 r. skupiła się przede wszystkim poza największymi aglomeracjami – ponad 70% nowo otwartej powierzchni handlowej przypadło na miasta poniżej 100 tys. mieszkańców. To kontynuacja trendu widocznego od kilku lat: deweloperzy przenoszą aktywność na rynki małych i średnich miast, gdzie brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej i istnieje niezaspokojony popyt lokalnych społeczności.

W rezultacie struktura polskiego rynku handlowego stopniowo się zmienia. Całkowita powierzchnia centrów i parków handlowych w Polsce na koniec 2023 r. osiągnęła ok. 13,3 mln m² GLA. Mimo dominacji tradycyjnych galerii (które wciąż stanowią 81% zasobów), parki handlowe zwiększyły swój udział do ok. 17% (czyli ok. 2,5 mln m² GLA). Dla porównania, dwie dekady temu udział parków handlowych wynosił zaledwie ~6% powierzchni, a jeszcze w 2010 r. – około 10-15%. Ta dynamiczna ekspansja sprawiła, że rynek parków handlowych w Polsce przestał być niszą – obecnie jest to pełnoprawny segment przyciągający znaczną część inwestycji.

Statystyki nowych inwestycji wyraźnie pokazują kierunek rozwoju. Jak wyliczyła firma doradcza JLL, w 2023 roku aż 63% nowo dostarczonej powierzchni handlowej przypadło na parki handlowe, a kolejne 12% na niewielkie centra convenience – łącznie format convenience odpowiadał więc za około 3/4 całej nowej podaży w kraju. Podobnie w budowie znajduje się obecnie bardzo dużo takich obiektów – według ekspertów JLL aż 75% powstającej powierzchni handlowej w Polsce to parki handlowe i centra typu convenience. Co ważne, inwestycje te są skoncentrowane geograficznie właśnie w mniejszych ośrodkach: PRCH podaje, że 67% powierzchni w budowie (dane za I poł. 2021) znajdowało się w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców, zaś jedynie 8% w największych aglomeracjach. Deweloperzy celują w małe rynki, widząc tam największy potencjał rozwoju.

Tę strategię potwierdzają wypowiedzi przedstawicieli branży. Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate Poland (dewelopera sieci Vendo Park), komentuje: „Przy wyborze nowych lokalizacji wciąż stawiamy na małe miejscowości (około 15 tys. mieszkańców), gdzie oferta handlowa jest wciąż słabo rozwinięta. (…) Nasze projekty zawsze uwzględniają obecność operatora spożywczego. Obszar oddziaływania inwestycji to miasto oraz powiat, łącznie około 30 tys. potencjalnych klientów”. Deweloperzy tacy jak Trei, czy też polscy inwestorzy rozwijający parki pod markami typu Karuzela, Vendo Park, Stop Shop, Smart Park i inne, systematycznie wyszukują lokalizacje w mniejszych miastach, które do tej pory nie miały nowoczesnych obiektów handlowych.

Przykłady inwestycji w małych miastach

Boom w segmencie convenience najlepiej widać na przykładach konkretnych realizacji. W ostatnich latach dziesiątki niewielkich miast doczekały się swoich pierwszych parków handlowych. Poniżej kilka przykładów obrazujących ten trend:

Retail Park Łask (woj. łódzkie)

Łask (ok. 17 tys. mieszkańców) to jedno z miast, które skorzystały na ekspansji formatu convenience. Vendo Park Łask – bo taką nazwę nosi inwestycja firmy Trei Real Estate – został otwarty pod koniec 2019 roku. Obiekt o powierzchni ok. 4 500 m² GLA oferuje kilkanaście lokali handlowych i usługowych, w tym popularne marki, które wcześniej nie były dostępne w mieście. Tuż po otwarciu w parku działały m.in. sklepy odzieżowe Top Secret i Sinsay, sklep sportowy Martes Sport, drogeria Hebe, elektromarket Neonet oraz dyskonty niespożywcze Action i KiK. Dla wielu z tych sieci było to pierwsze pojawienie się w Łasku, co pokazuje, jak park handlowy potrafi wprowadzić nową ofertę do lokalnej społeczności. Inwestycja cieszyła się pełną komercjalizacją od startu – wszystkie sklepy zostały wynajęte, a klienci tłumnie ruszyli na zakupy. Deweloper zadbał także o infrastrukturę towarzyszącą: przy parku powstał parking na ok. 130 aut (docelowo 260 miejsc), a wkrótce dołączył do niego restauracja McDonald’s i market Lidl na sąsiedniej działce. Sukces Vendo Parku w Łasku pokazał, że nawet nieduży ośrodek miejski może utrzymać nowoczesny obiekt handlowy, jeśli jego oferta jest dobrze dopasowana do lokalnych potrzeb.

Park Handlowy Działdowo (woj. warmińsko-mazurskie)

Podobny przykład znajdziemy w Działdowie – mieście liczącym ok. 20 tysięcy mieszkańców. W 2019 roku otwarto tu park handlowy zrealizowany przez lokalnego dewelopera (Madoni Park). Obiekt powstał przy ul. Olsztyńskiej i szybko stał się głównym miejscem zakupów dla mieszkańców powiatu. Park Handlowy Działdowo skupił kluczowe sklepy: dyskont Biedronka jako operator spożywczy, drogerię Rossmann, sklep z wyposażeniem domu Jysk, elektromarket Media Expert oraz odzieżowy dyskont KiK. Taki dobór najemców odzwierciedla model convenience – jeden duży sklep spożywczy plus uzupełniająca oferta z różnych branż. Działdowski park handlowy wypełnił lukę na rynku: wcześniej mieszkańcy po tego typu zakupy musieli jeździć do większych miast (np. Olsztyna czy Mławy). Teraz podstawowe produkty i usługi mają na wyciągnięcie ręki. Inwestycja odnotowała wysoką frekwencję od otwarcia – dowodem były chociażby zatłoczone parkingi w pierwszych tygodniach działania. Lokalny charakter parku (brak konkurencyjnej galerii w okolicy) sprawia, że klienci regularnie odwiedzają te sklepy, budując lojalność wobec nowego centrum handlowego.

Smart Park Syców (woj. dolnośląskie)

Syców to nieduże miasto (ok. 10 tys. mieszkańców) na Dolnym Śląsku, które również doczekało się nowoczesnego parku handlowego. Smart Park Syców – bo o nim mowa – został otwarty w 2024 roku i od razu wzbudził zainteresowanie nie tylko klientów, ale i inwestorów. Park oferuje około 8 000 m² powierzchni najmu i został w ponad 80% skomercjalizowany jeszcze przed otwarciem (wśród najemców znalazły się znane sieci, m.in. market budowlany, dyskonty odzieżowe i sklep z elektroniką). Co ciekawe, tuż po uruchomieniu obiektu deweloper (Smart Park Poland) sprzedał park w Sycowie dużemu inwestorowi, Grupie Saller. Transakcja ta potwierdza, że popyt na gotowe parki handlowe w małych miastach jest wysoki – wyspecjalizowane fundusze i firmy (takie jak Saller, czy wcześniej IMMOFINANZ z siecią Stop Shop) chętnie przejmują działające już obiekty, traktując je jako długoterminową inwestycję przynoszącą stabilne czynsze. Dla lokalnej społeczności park w Sycowie oznacza natomiast nowe możliwości zakupów na miejscu – bez konieczności wyjazdu do Wrocławia czy Ostrzeszowa. Obiekt stał się też impulsem rozwoju okolicy, przyciągając dodatkowe usługi i generując miejsca pracy w handlu.

Wiele innych przykładów potwierdza ten trend: niewielkie miasta takie jak Pultusk, Zgorzelec, Mława, Turek, Łomża czy Zamość w ostatnich latach wzbogaciły się o nowe parki handlowe lub rozbudowały istniejące, dostosowując skalę obiektu do lokalnej siły nabywczej. Często są to projekty szyte na miarę – np. w turystycznych miejscowościach najemcą bywa sklep sportowy lub market budowlany pod potrzeby mieszkańców i sezonowych gości, podczas gdy gdzie indziej kluczowa jest drogeria czy sklep dziecięcy. Ta elastyczność formatu convenience sprawia, że deweloperzy potrafią dopasować miks najemców do lokalnego rynku, co zwiększa szansę na sukces każdego takiego projektu.

Opinie ekspertów: co napędza boom convenience?

Dynamiczny rozwój parków handlowych w małych miastach nie umknął uwadze ekspertów rynku nieruchomości. Maciej Kotowski, dyrektor w dziale badań JLL, podsumowując rok 2023 zauważył, że „bez wątpienia rok 2024 będzie znowu należał do parków handlowych i centrów convenience, które łącznie odpowiadają za 75% powstającej powierzchni [handlowej]”. Oznacza to, że trend ekspansji tego formatu ma charakter trwały – kolejne inwestycje są już w realizacji, a galerie handlowe powstają dziś sporadycznie. Marcin Klammer, dyrektor zarządzający PRCH, zwraca uwagę, że choć struktura całkowitej podaży w Polsce nadal zdominowana jest przez tradycyjne centra handlowe, to „nową podaż zdominowały parki handlowe, odpowiadające za 83% wszystkich otwarć [w 2023 r.]”, a małe miasta były głównym beneficjentem tych otwarć. Eksperci podkreślają więc, że boom parków handlowych to nie chwilowe odbicie, lecz nowy rozdział polskiego rynku retail.

Przedstawiciele firm inwestycyjnych i zarządców nieruchomości również dostrzegają zmianę podejścia sieci handlowych. Karolina Nitowska, Leasing Director w Greenman Poland, wskazuje, że duże marki, dotąd skupione na centrach handlowych, coraz częściej spoglądają w stronę formatu convenience. „Powstał segment rynku, którego nie sposób przegapić w strategii ekspansji marki (…). Inwestycje [convenience] powstają w coraz atrakcyjniejszych lokalizacjach – już nie na obrzeżach, a coraz częściej w centrach dużych osiedli, na chłonnych lokalnych rynkach” – mówi Nitowska. Zwraca uwagę, że kompaktowy, a zarazem coraz bogatszy tenant-mix parków zachęca całe rodziny do codziennych zakupów, a same obiekty ewoluują, oferując coraz częściej elementy rozrywki, strefy relaksu, gastronomię i rozwiązania omnichannel dla klientów. Dzięki temu nawet marki z sektora mody, jubilerstwa czy premium, dotąd obecne głównie w dużych galeriach, zaczęły dostrzegać potencjał sprzedażowy parków convenience. Podobnie segment usług rozwija się w tych obiektach – pojawiają się biura turystyczne, operatorzy telefonii komórkowej czy punkty rozrywki dla dzieci, co jeszcze kilka lat temu było rzadkością w małych parkach handlowych.

Z punktu widzenia inwestorów instytucjonalnych, Polska wyróżnia się na tle Europy jako rynek z ogromnym potencjałem w segmencie parków handlowych. W krajach zachodnich format ten jest już dojrzały, a ceny takich nieruchomości – relatywnie wysokie, co ogranicza liczbę nowych projektów. Tymczasem w Polsce wciąż istnieje wiele niezagospodarowanych nisz (dziesiątki miast średniej wielkości bez nowoczesnych centrów handlowych), co co roku przyciąga nowych inwestorów zagranicznych. Przykładem może być francuska firma FREY, która w 2023 roku zadebiutowała na naszym rynku, kupując Park Handlowy Matarnia w Gdańsku – jedną z największych transakcji roku. Również mniejsi inwestorzy zagraniczni, w tym family offices z Austrii czy krajów bałtyckich, coraz śmielej inwestują w polskie parki handlowe, widząc w nich szansę na wyższe stopy zwrotu niż na rynkach macierzystych. To dodatkowy impuls napędzający rozwój tego segmentu.

Polska (nie)syta parków handlowych – co dalej?

Mimo szybkiego wzrostu liczby parków handlowych, polski rynek wciąż nie jest nimi nasycony. Wiele miejscowości czeka na swój pierwszy nowoczesny park lub centrum convenience, a tam gdzie już powstały – często planowane są kolejne etapy rozbudowy. Eksperci przewidują, że trend ten utrzyma się w najbliższych latach. Sprzyjają temu zarówno czynniki demograficzne (rozproszenie ludności w wielu średnich i małych miastach), jak i zmiany preferencji konsumentów (docenianie zakupów blisko domu, po doświadczeniach lockdownu). Możemy się spodziewać dalszej profesjonalizacji tego sektora – większej liczby obiektów budowanych w standardzie zbliżonym do dużych galerii (ale na mniejszą skalę), z coraz ciekawszą ofertą i udogodnieniami dla klientów.

Co istotne, format convenience wpisał się również w strategie omnichannel sieci handlowych. Sklepy w parkach lokalnych pełnią rolę punktów odbioru zamówień internetowych i showroomów, ułatwiając łączenie sprzedaży offline z online. Pozwala to markom umocnić swoją obecność w regionach, gdzie nie opłacałoby się budować pełnowymiarowej galerii. Tym samym parki handlowe w małych miastach stały się ważnym elementem krajobrazu handlowego Polski – uzupełniając ofertę dużych centrów i ulic handlowych, a często będąc jedyną nowoczesną destynacją zakupową w danym mieście.

Podsumowując, boom parków handlowych w małych miastach pokazuje, że handel blisko domu ma przed sobą świetlaną przyszłość. Format convenience zdobywa polski rynek dzięki umiejętnemu połączeniu wygody dla klientów, efektywności dla najemców i atrakcyjności dla inwestorów. To przykład, jak zmienia się mapa polskiego handlu: wielkie galerie ustępują pola mniejszym, lokalnym centrom, które lepiej odpowiadają na codzienne potrzeby konsumentów.

Źródła

• Polska Rada Centrów Handlowych (PRCH), Raport „Rynek obiektów handlowych w Polsce 2023” – dane dot. nowej podaży i struktury rynku..
• JLL, podsumowanie rynku handlowego 2023 – wzrost znaczenia parków handlowych (wypowiedź M. Kotowskiego).
• Avison Young & LCP, raport 2022 – analiza odporności formatu convenience na pandemię.
• Wywiad z K. Nitowską (Greenman Poland) – trendy tenant-mix i ekspansja marek w segmencie convenience.
• Informacje prasowe deweloperów: Urbanity (Vendo Park Łask), materiały Madoni Park (Działdowo), komunikaty Smart Park (Syców).
• CBRE Poland – analiza popularności parków handlowych w Polsce (ewolucja rynku i preferencje klientów).
• eGospodarka.pl – artykuł „Parki handlowe wciąż na celowniku inwestorów” (udział inwestycji, wejście firmy FREY na rynek).