Jeszcze kilka lat temu inwestowanie w nieruchomości komercyjne było zarezerwowane dla dużych graczy. Dziś, dzięki modelowi crowdfundingowemu, coraz więcej osób może zostać współwłaścicielami parków handlowych, biurowców czy magazynów – bez potrzeby posiadania milionów złotych na koncie. Ale czy to faktycznie bezpieczna i opłacalna forma inwestycji?
Sprawdźmy, jak działa crowdfunding nieruchomości komercyjnych, jakie daje możliwości i jakie ryzyka się z nim wiążą.
Na czym polega crowdfunding nieruchomości?
To forma wspólnego inwestowania, w której wiele osób kupuje udziały w jednej nieruchomości lub spółce ją posiadającej. Inwestorzy zrzeszają się – zwykle za pośrednictwem platformy – i wnoszą wkład pieniężny w zamian za udziały (najczęściej w spółce celowej – tzw. SPV).
Model ten umożliwia osobom z kapitałem od kilkunastu tysięcy złotych:
– współwłasność w rentownych obiektach,
– udział w zyskach z najmu,
– partycypację w przyszłym wzroście wartości nieruchomości.
Co można współfinansować?
Na polskim rynku crowdfunding nieruchomościowy obejmuje m.in.:
- parki handlowe,
- biurowce i lokale usługowe,
- hotele i akademiki,
- magazyny typu last mile,
- inwestycje deweloperskie (mieszkaniówka, retail, mixed-use).
Przykład: Metro Park Wisła – park handlowy o powierzchni 4000 m², w którym 21 inwestorów indywidualnych objęło udziały, otrzymując coroczny udział w zysku (średnio 18% rocznie przez 7,5 roku, z pełną komercjalizacją od dnia otwarcia).
Dlaczego ten model przyciąga inwestorów?
1. Niski próg wejścia
W przeciwieństwie do samodzielnego zakupu lokalu, gdzie potrzebujesz setek tysięcy złotych, w crowdfundingu wystarczy nawet 10 000–50 000 zł, by wejść do projektu.
2. Pasywny dochód
Inwestor nie zarządza nieruchomością – robi to doświadczony operator. Ty tylko uczestniczysz w zysku z najmu i ewentualnej sprzedaży nieruchomości w przyszłości.
3. Dostęp do większych projektów
Sam nie kupisz retail parku z Lidlem jako najemcą – ale możesz być jednym z udziałowców spółki, która go posiada i zarabia.
4. Zdywersyfikowane ryzyko
Jeśli inwestujesz w kilka różnych projektów (np. park handlowy + magazyn + akademik), tworzysz zrównoważony portfel – tak jak w funduszach inwestycyjnych.
Na co uważać? Potencjalne ryzyka
Jak każda forma inwestycji, crowdfunding nieruchomości niesie też wyzwania:
1. Płynność
Nie możesz w każdej chwili „odsprzedać” udziału – środki są zamrożone na kilka lat, aż do wypłaty zysku lub wyjścia z projektu.
2. Zależność od operatora
Sukces zależy od wiarygodności i kompetencji zespołu zarządzającego – ważne, by wybierać zweryfikowanych deweloperów i operatorów z historią zrealizowanych projektów.
3. Brak gwarantowanej stopy zwrotu
Zysk z najmu zależy od poziomu komercjalizacji, czynszów i kosztów operacyjnych. Warto analizować wcześniejsze wyniki i plany finansowe projektu.
Na co zwracać uwagę przed inwestycją?
- Struktura prawna – czy masz realny udział w SPV, czy tylko umowę cywilną?
- Model finansowy – jaki jest planowany ROI, jaka estymacja wypłat, jakie ryzyka?
- Najemcy – czy są renomowani, ile trwa umowa najmu, jaka jest rotacja?
- Historia operatora – ile projektów zakończył, jakie miał stopy zwrotu?
- Exit strategy – po ilu latach planowana jest sprzedaż obiektu lub wykup udziałów?
Czy to się opłaca?
Dobrze dobrane projekty potrafią generować 6–10% rocznego zysku netto, z dodatkowymi premiami przy sprzedaży. Niektóre platformy raportują nawet średnie stopy zwrotu rzędu 12–15% rocznie – choć oczywiście wyniki historyczne nie gwarantują przyszłych.Dla wielu inwestorów to bardziej stabilna alternatywa dla giełdy czy obligacji korporacyjnych, zwłaszcza jeśli cenią fizyczne aktywa i pasywny dochód.
Podsumowanie
Crowdfunding nieruchomości komercyjnych to ciekawa propozycja dla tych, którzy:
– chcą inwestować w retail parki, biura czy magazyny bez milionowego kapitału,
– szukają pasywnego dochodu z najmu,
– cenią dywersyfikację i dostęp do gotowych projektów,
– są gotowi na zamrożenie kapitału na 3–7 lat.
Jak każda inwestycja – wymaga analizy, ostrożności i zaufania do operatora. Ale dla wielu to realna szansa na wejście do świata profesjonalnego rynku nieruchomości – bez bycia deweloperem.
