W 2025 roku jedno jest pewne: granice między funkcjami nieruchomości coraz bardziej się zacierają. Inwestorzy, deweloperzy i samorządy szukają dziś projektów, które odpowiadają na więcej niż jedną potrzebę użytkownika – nie tylko mieszkaniową czy handlową, ale również społeczną i środowiskową. W tym kontekście to właśnie projekty typu mixed-use (mieszane funkcje: mieszkaniowe, biurowe, handlowe, usługowe) wyrastają na jeden z kluczowych kierunków rozwoju nieruchomości komercyjnych.
Co to jest projekt mixed-use?
Mixed-use (inaczej zabudowa wielofunkcyjna) to model inwestycyjny, w którym różne funkcje urbanistyczne – np. mieszkania, biura i retail – współistnieją w ramach jednego projektu. W praktyce może to oznaczać:
- osiedle mieszkaniowe z lokalami usługowymi na parterze,
- budynek biurowy z restauracjami i siłownią w przyziemiu,
- kompleks z akademikiem, coworkiem i pasażem handlowym,
- lub całe kwartały miast planowane w duchu „15-minutowego miasta”.
To trend globalny – w Berlinie, Kopenhadze czy Barcelonie takie projekty już dawno przestały być wyjątkiem. W Polsce dopiero zyskują na znaczeniu, ale rozwijają się dynamicznie m.in. w Warszawie, Gdańsku, Wrocławiu, Krakowie, a także w miastach średniej wielkości.
Dlaczego mixed-use to przyszłość?
1. Zmiana stylu życia – wygoda i kompaktowość
Współczesny użytkownik szuka wygody: chce mieszkać, pracować, załatwiać sprawy i odpoczywać w najbliższej okolicy – bez konieczności długich dojazdów. Projekty mixed-use umożliwiają taki styl życia, dając mieszkańcom dostęp do usług, sklepów i biur w obrębie jednej inwestycji.
2. Bezpieczeństwo inwestycyjne – dywersyfikacja funkcji
Dla inwestorów mixed-use oznacza niższe ryzyko. Spadek popytu na jedną funkcję (np. biura) może zostać zrekompensowany zyskami z innych (np. mieszkań lub retailu). To szczególnie ważne w niestabilnych czasach – pandemie, kryzysy czy zmieniające się preferencje konsumenckie są mniej groźne dla zdywersyfikowanego portfela funkcji.
3. Optymalizacja kosztów i lepsze wykorzystanie przestrzeni
Wielofunkcyjne projekty lepiej wykorzystują działkę i infrastrukturę: dzielą parkingi, instalacje techniczne, obsługę administracyjną. To przekłada się na niższe koszty eksploatacji i wyższą efektywność ekonomiczną.
4. Aktywizacja przestrzeni miejskiej
Mixed-use przyczynia się do ożywienia ulic i dzielnic – zamiast monofunkcyjnych enklaw (np. tylko biura lub tylko bloki), powstają żywe, różnorodne miejsca. Dzięki temu rośnie wartość całego otoczenia i poziom satysfakcji mieszkańców.
Jakie modele mixed-use działają najlepiej?
- Mikrocentra handlowe + mieszkaniówka – osiedla z pasażem sklepów i usług na parterze. Popularne m.in. w miastach średniej wielkości.
- Biura + cowork + retail – format coraz częstszy w rewitalizowanych kamienicach i budynkach poprzemysłowych.
- Akademiki + usługi + gastronomia – np. inwestycje typu „condo-student housing” z własną infrastrukturą.
- Miasteczka 15-minutowe – czyli całe dzielnice planowane jako zamknięte ekosystemy, w których wszystko jest pod ręką.
Przykłady z Polski i Europy
- Browary Warszawskie – ikoniczny projekt Echo Investment, łączący biura, mieszkania, gastronomię, usługi i przestrzenie społeczne.
- Dzielnica Mieszkaniowa Nowe Żerniki we Wrocławiu – wzorcowy przykład planowania w duchu mixed-use i „smart growth”.
Gdański Harward (akademik + retail + inwestycja condo) – przykład jak połączyć funkcję mieszkaniową z funkcją komercyjną na potrzeby nowoczesnych inwestorów.
Wnioski: co dalej?
Mixed-use to nie chwilowy trend, a długofalowy kierunek rozwoju. Odpowiada zarówno na zmieniające się potrzeby ludzi, jak i na wyzwania stojące przed inwestorami: rosnące koszty, konkurencję, konieczność adaptacji do ESG.
W 2025 roku i później, projekty łączące biura, mieszkania i handel będą podstawą nowoczesnych, odpornych i zrównoważonych miast. Zyska na tym każdy: użytkownik, inwestor, lokalna społeczność i przestrzeń publiczna.
