Retail park, centra typu convenience i strip mall to formaty nieruchomości handlowych zyskujące na popularności w Polsce. Sprawdź, czym się różnią i czemu uchodzą za atrakcyjne inwestycje (koszty, ROI, stabilność najmu, lokalność).

Wprowadzenie

Na rynku nieruchomości handlowych w Polsce coraz większą rolę odgrywają retail parki (parki handlowe), centra typu convenience oraz tzw. strip mall. Są to formaty skoncentrowane na wygodnych, szybkich zakupach codziennych, stanowiące alternatywę dla tradycyjnych galerii handlowych. Trend ten widoczny jest nie tylko w Polsce, ale i na rynkach międzynarodowych – od USA po Europę Zachodnią. Według danych JLL i Trei Real Estate, blisko 70% nowej powierzchni handlowej oddanej do użytku w Polsce w I połowie 2023 r. stanowiły właśnie retail parki i centra convenience. Nic dziwnego, że format retail park w Polsce dynamicznie się rozwija, a inwestorzy coraz chętniej lokują kapitał w tego typu obiekty. Poniżej wyjaśniamy, czym charakteryzuje się każdy z tych formatów, jakie są między nimi różnice funkcjonalne, lokalizacyjne i kosztowe, oraz dlaczego przyciągają one inwestorów.

Retail park – definicja i charakterystyka

Retail park (po polsku park handlowy) to jednopoziomowe centrum handlowe o średniej lub dużej powierzchni, zlokalizowane najczęściej na obrzeżach miast lub przy głównych arteriach drogowych. Składa się z kompleksu sklepów o osobnych wejściach bezpośrednio z parkingu, bez wewnętrznych pasaży czy części wspólnych. Typowy tradycyjny retail park ma od ok. 5 do 10 tys. m² powierzchni najmu (GLA) i oferuje szeroki miks sklepów z artykułami codziennych potrzeb. Ze względu na dogodne położenie przy drogach i obszerny parking, parki handlowe nastawione są na klientów zmotoryzowanych, realizujących zaplanowane zakupy (często tygodniowe). W mniejszych miastach park handlowy bywa nierzadko jedynym większym nowoczesnym obiektem z markowymi sklepami sieciowymi.

W krajach zachodnich retail park to ugruntowany format – np. w Wielkiej Brytanii funkcjonują setki parków handlowych na obrzeżach miast, a we Francji czy Niemczech również obserwuje się ich rozwój. Co ciekawe, w USA nie używa się terminu “retail park” – tamtejsze odpowiedniki klasyfikowane są jako większe power centers (jeśli mają 20–50 tys. m² i hipermarkety jako kotwice) lub community centers (średniej wielkości centra osiedlowe). Niemniej idea pozostaje podobna: duży obiekt handlowy typu “big-box” z parkingiem pod gołym niebem. W Polsce działa już ok. 600 parków handlowych o powierzchni co najmniej 2000 m², które łącznie dostarczają ponad 3,6 mln m² powierzchni najmu (stan na koniec I połowy 2023 r.). Dla porównania – to niemal jedna czwarta całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej w kraju. Retail parki początkowo rozwijały się wolniej niż wielkie galerie handlowe, ale ostatnie lata przyniosły prawdziwy boom tego segmentu.

Centrum typu convenience – codzienne zakupy w zasięgu ręki

Centrum typu convenience (zwane też centrum codziennych zakupów) to mniejsza odmiana parku handlowego, skupiona na zaspokajaniu podstawowych, codziennych potrzeb okolicznych mieszkańców. Takie centrum zazwyczaj ma 2–5 tys. m² GLA i ograniczoną liczbę lokali – zwykle kilka do kilkunastu sklepów i punktów usługowych. Kluczowym najemcą bywa tu sklep spożywczy (np. dyskont lub supermarket) o średniej wielkości, któremu towarzyszą drogeria, apteka, piekarnia, sklep z artykułami AGD/RTV czy małe lokale usługowe. Wszystkie sklepy mają niezależne wejścia od strony parkingu, a obiekt pozbawiony jest części wspólnych (galerii) – jest to więc układ parku handlowego w miniaturze.

Centra convenience zlokalizowane są blisko klientów – w gęsto zamieszkałych dzielnicach miejskich, na osiedlach lub w mniejszych miejscowościach, często przy osiedlowych ulicach o dużym natężeniu ruchu. Ich zadaniem jest obsługa najbliższego sąsiedztwa w zakresie codziennych zakupów, dlatego stawia się na wygodę i szybki dostęp. Format ten zyskał na znaczeniu w ostatnich latach – w Polsce udział centrów convenience w nowej podaży systematycznie rósł (z 3% rynku w 2010 r. do 9% w 2022 r.) i nadal dynamicznie rośnie. Deweloperzy tacy jak Trei Real Estate (sieć Vendo Park), Immofinanz (format Stop Shop) czy lokalni inwestorzy aktywnie budują tego typu obiekty w miastach średnich i małych, często tam, gdzie do niedawna brakowało nowoczesnej oferty handlowej.W praktyce centra convenience pełnią rolę kameralnych centrów handlowych dla lokalnej społeczności – umożliwiają załatwienie większości codziennych spraw w jednym miejscu, blisko domu. Dzięki temu cieszą się lojalnością klientów i stabilnym poziomem odwiedzalności, nawet bez rozbudowanych atrakcji znanych z dużych galerii.

Strip mall – amerykański kuzyn pasaży handlowych

Strip mall to termin pochodzący z rynku amerykańskiego, określający niewielkie, otwarte centra handlowo-usługowe zlokalizowane najczęściej na przedmieściach. Dosłownie oznacza „pasaż handlowy” z układem sklepów w szeregu (wzdłuż parkingu). Zgodnie z amerykańską definicją, strip mall to obiekt o powierzchni zazwyczaj poniżej 30 000 stóp kw., czyli ok. 2 800 m², choć w potocznym rozumieniu do strip mall zalicza się większość małych centrów osiedlowych. Każdy sklep ma wejście od frontu (parkingu), a całość jest parterowa i nastawiona na szybkie zakupy – od drobnych usług (salon fryzjerski, pralnia) po sklepy typu convenience (np. minimarkety, apteki, restauracje fast-food).

W Europie format ten również istnieje, choć nie zawsze nazywany jest “strip mall”. Często pokrywa się on z koncepcją małego parku handlowego lub pasażu handlowego. W języku polskim można spotkać określenie pasaż handlowy albo po prostu używa się terminów park handlowy czy centrum convenience w zależności od wielkości obiektu. Według ekspertów Cushman & Wakefield intensywny rozwój dotyczy właśnie konceptu strip mall, rozumianego jako niewielki obiekt handlowo-usługowy z ciągiem sklepów z niezależnymi wejściami od parkingu, sprawdzający się zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Tego typu format pozwala sieciowym najemcom dotrzeć z ofertą do małych rynków, gdzie duże galerie nie powstaną. Przykładowo, w Polsce zagraniczni inwestorzy nieraz posługują się tym terminem – Immofinanz swoje małe centra handlowe pod marką Stop Shop nazywa strip mallami, np. Stop Shop w Świdnicy czy Zielonej Górze. W praktyce jednak dla konsumenta strip mall nie różni się w odczuciu od lokalnego parku handlowego czy centrum convenience – to po prostu bloki kilku sklepów przy parkingu, oferujące podstawowe produkty i usługi blisko domu.

Różnice funkcjonalne, lokalizacyjne i kosztowe

Choć retail park, centrum convenience i strip mall mają wiele cech wspólnych (parterowa zabudowa, osobne wejścia do sklepów, parking pod nosem), występują między nimi istotne różnice. Poniżej kluczowe aspekty, które je odróżniają:

• Skala i oferta handlowa: Retail park jest największy – zwykle mieści od kilkunastu do kilkudziesięciu lokali, w tym duże sklepy wielkopowierzchniowe (np. market spożywczy, dyskonty odzieżowe, sklep budowlany, RTV/AGD). Centrum convenience jest mniejsze (kilka–kilkanaście lokali) i skupia się na ofercie pierwszej potrzeby – dominuje spożywczy anchor, drogeria, apteka, podstawowe usługi. Strip mall bywa najmniejszy z nich – często to zaledwie pasaż kilku sklepów lub punktów usług, z bardzo ograniconym asortymentem (np. osiedlowe mini-centrum z piekarnią, kioskiem, małym sklepem 24/7). Innymi słowy, im mniejszy format, tym węższa oferta i bardziej ukierunkowanie na codzienne drobne zakupy.
• Lokalizacja i zasięg: Retail parki lokuje się najczęściej na obrzeżach miast lub przy węzłach komunikacyjnych, co pozwala przyciągnąć klientów z szerszego obszaru (nierzadko z całej miejscowości i okolic). Są projektowane pod dojazd samochodem – stąd duże parkingi i łatwy wjazd z głównych dróg. Centra convenience z kolei wnikają w tkankę osiedli i małych miast – powstają blisko miejsca zamieszkania klientów, tak aby mogli oni dotrzeć pieszo lub w krótkim czasie autem. Ich zasięg oddziaływania jest lokalny (najbliższe osiedla, ewentualnie cała nieduża miejscowość). Strip mall pod kątem lokalizacji przypomina centra convenience – w USA typowo stoi przy drodze w dzielnicy mieszkaniowej lub przy zjeździe z autostrady obsługując okolicznych mieszkańców. Zatem różnice sprowadzają się do skali: duży retail park przyciąga z dalej położonych obszarów, natomiast mniejsze formaty skupiają się na obsłudze rynku sąsiedzkiego.
• Koszty, czynsze i operacja: Wszystkie te formaty łączy niższy koszt budowy i utrzymania w porównaniu do tradycyjnego, wielkopowierzchniowego centrum handlowego (galerii). Brak klimatyzowanych pasaży, części wspólnych i wielopoziomowych konstrukcji oznacza mniejsze koszty eksploatacyjne – przekłada się to na niższe czynsze dla najemców oraz niższe opłaty serwisowe. Dla porównania, w dużych galeriach handlowych stawki najmu sięgają kilkudziesięciu euro za m², podczas gdy w parkach handlowych czynsze rzędu 8–12 €/m² miesięcznie uchodzą za prime (najlepsze lokalizacje). Oznacza to, że najemcy – zwłaszcza sieci dyskontowe i spożywcze – chętniej otwierają sklepy w retail parkach i centrach convenience, bo koszty działalności są tam niższe, a dzięki temu mogą oferować klientom atrakcyjne ceny. Dla inwestora niższy koszt budowy i utrzymania obiektu oznacza potencjalnie lepszy stosunek zysku do nakładów. Ponadto struktura umów najmu często jest równie korzystna jak w galeriach – standardem są wieloletnie kontrakty (5, 7 lub 10 lat) z wiarygodnymi sieciowymi najemcami, co zapewnia stabilność przychodów z czynszu.
• Doświadczenie zakupowe: Duże centra handlowe kuszą rozrywką, food courtami i możliwością spędzenia czasu, podczas gdy retail park czy strip mall stawiają na szybkość i wygodę. Klient przyjeżdża tu (lub przychodzi) z listą konkretnych spraw do załatwienia, parkuje tuż przed sklepem, robi zakupy i od razu wraca do domu. Nie ma potrzeby pokonywania długich korytarzy czy przeszukiwania wielu pięter – cała wizyta jest krótka i efektywna. Pod tym względem centra convenience i strip malls maksymalizują wygodę klienta zabieganego na co dzień. Retail park, choć większy, również nastawiony jest raczej na celowe wizyty (np. duże zakupy spożywcze, wypad do sklepu budowlanego czy meblowego), a mniej na “malling” i spędzanie wolnego czasu.

Dlaczego te formaty przyciągają inwestorów?

Retail parki, centra convenience i strip malls zyskały opinię jednych z najbezpieczniejszych i najatrakcyjniejszych produktów inwestycyjnych w sektorze handlowym. Poniżej najważniejsze powody, dla których inwestorzy – zarówno instytucjonalni, jak i indywidualni – chętnie lokują kapitał w tych obiektach:

• Resilientność i stabilność dochodu: Pandemia COVID-19 dobitnie pokazała przewagi tych formatów. Gdy duże galerie musiały mierzyć się z lockdownami i spadkiem odwiedzalności, parki handlowe i centra convenience okazały się najbardziej odporne na kryzys. Klienci woleli robić szybkie zakupy blisko domu w mniejszych obiektach, które zapewniały wygodę i ograniczenie kontaktów. Dzięki temu wielu najemców (zwłaszcza spożywczych, drogeryjnych, dyskontowych) notowało w parkach handlowych relatywnie dobre obroty, a wskaźniki pustostanów pozostały niskie. Stabilny popyt przekłada się na stabilne przychody z najmu, co dla inwestora oznacza przewidywalność cash flow. Dodatkowo, umowy najmu są długoterminowe, a sieciowi najemcy rzetelnie wywiązują się z zobowiązań – to wszystko buduje bezpieczeństwo inwestycji.
• Niższe koszty, wyższy zwrot (ROI): Jak wspomniano, prostsza konstrukcja i brak części wspólnych sprawiają, że koszty operacyjne parków handlowych są nieporównywalnie niższe niż w tradycyjnych centrach handlowych. To przyciąga najemców (łatwiej skomercjalizować obiekt, mniej wolnych lokali) oraz pozwala utrzymać konkurencyjne czynsze. Dla inwestora niższy koszt budowy i utrzymania oznacza lepszy return on investment. Prime yield (stopa kapitalizacji) dla najlepszych parków handlowych w Polsce utrzymuje się na atrakcyjnym poziomie ok. 6,8% rocznie, co jest bardzo solidnym wynikiem na tle innych nieruchomości komercyjnych (dla porównania – prime biurowce czy centra handlowe w dużych miastach często mają niższe stopy zwrotu). Co więcej, duże zainteresowanie tym segmentem i ograniczona podaż produktów inwestycyjnych mogą w przyszłości spowodować dalszy spadek stóp kapitałowych (wzrost wartości obiektów), generując inwestorom dodatkowy zysk na wartości aktywów.
• Popyt ze strony najemców (silny tenant mix): Sieci handlowe dostrzegają potencjał małych formatów. Dyskonty niespożywcze i tzw. value retailers (np. Action, Pepco, KiK, Tedi, Dealz) dynamicznie rozwijają się w parkach handlowych i centrach convenience, bo tam łatwo im dotrzeć do klientów szukających niskich cen. Również operatorzy spożywczy, drogerie i popularne sieciówki modowe coraz częściej otwierają sklepy w takich obiektach, widząc zmianę preferencji konsumentów. Nawet marki kojarzone dotąd z dużymi galeriami (jak niektóre znane marki odzieżowe czy obuwnicze) zaczynają pojawiać się w parkach handlowych, chcąc wykorzystać ich lokalny zasięg. Dla inwestora oznacza to, że portfel najemców jest zdywersyfikowany i pełen odpornych na e-commerce branż: spożywcza, drogeryjna, sklepy typu DIY, artykuły dla domu – to wszystko kategorie mniej podatne na przejęcie przez handel internetowy, zapewniające stabilne czynsze nawet w dobie cyfrowej transformacji handlu.
• Lokalność i bliskość klienta: Małe parki handlowe idealnie wpisują się w trend “convenience” – czyli robienia zakupów blisko domu, szybko i wygodnie. Konsumenci coraz bardziej cenią czas i wygodę, a po okresie pandemii wielu z nich spędza więcej czasu w domu i swojej okolicy. Retail parki i centra convenience korzystają na tej zmianie nawyków, oferując lokalnym społecznościom łatwo dostępne miejsca zakupów codziennych. Jak zauważają analitycy JLL, wygoda, dostępność oraz możliwość zrobienia szybkich codziennych sprawunków to czynniki napędzające niesłabnącą popularność niewielkich parków handlowych. Inwestorzy widzą, że tego typu obiekty stały się ważnym elementem infrastruktury osiedlowej – niemal jak współczesne centra usług dla społeczności. Dzięki temu mogą liczyć na lojalność zarówno klientów, jak i najemców (lokalne oddziały banków, poczty, piekarni itp. również chętnie wynajmują tam powierzchnie).
• Elastyczność i łatwość komercjalizacji: Mniejsze formaty handlowe cechuje prostota zarządzania i elastyczność adaptacji. Park handlowy można wybudować stosunkowo szybko i etapować rozbudowę w miarę wzrostu popytu. W razie zmiany trendów łatwiej też zaadaptować powierzchnię (np. w miejsce jednego najemcy wprowadzić innego o podobnym profilu bez skomplikowanych przebudów). Ponadto, inwestycje tego typu często powstają w mniejszych miejscowościach na tańszych gruntach, z mniejszymi barierami administracyjnymi niż ogromne galerie w centrach miast. To wszystko przekłada się na mniejsze ryzyko projektu. Deweloperzy potwierdzają, że budowa parków handlowych o umiarkowanym metrażu (do ~10 tys. m²) jest sprawniejsza i bardziej przewidywalna, umożliwiając wybór optymalnej lokalizacji i szybszą realizację inwestycji. Z punktu widzenia inwestora oznacza to, że takie obiekty szybciej zaczynają generować dochód, a stopień wynajęcia często sięga 100% jeszcze przed otwarciem (co podkreśla np. Trei Real Estate w kontekście komercjalizacji swoich Vendo Parków).

Podsumowując, retail parki, centra convenience i strip malls wpisały się na dobre w krajobraz handlowy Polski i wielu innych rynków. Łączą w sobie zalety atrakcyjne z punktu widzenia konsumentów (wygoda, bliskość, niskie ceny) oraz inwestorów (stabilne cash flow, rozsądne koszty, odporność na kryzysy). Nie dziwi zatem, że udział tych formatów w nowo powstających obiektach handlowych systematycznie rośnie, a coraz więcej inwestorów traktuje je jako bezpieczny typ inwestycji i ważny element dywersyfikacji portfela.

Źródła

• JLL & Trei Real Estate Poland – Raport: Parki handlowe i centra convenience w Polsce 2022/2023.
• eGospodarka.pl – Parki handlowe i centra convenience: 2023 rok z nowym rekordem? (2023-11-08).
• EuropaProperty.com – Retail park and convenience centre formats continue to grow in Poland (24.09.2021).
• Wikipedia – Retail park (hasło, dostęp 2025).